龙丹道：“潘总 您这样做法不是违反了城市规划了吗 ” 潘大福就道：“这有什么违反的 我们交了钱 政府得了利 还增加了gdp 这叫双赢” 龙丹道：“这可真是搞地皮啊 不是gdp了” 潘大福就笑道：“现在的华夏 搞地皮就是gdp 这有什么奇怪的 等你介入这个行业 你就明白了” 龙丹就继续问道：“要是你们遇到不愿意搬迁的怎么办 或者是钉子户什么的” 潘大福就道：“这个我们根本就不用管 我们把地拿到以后 就把拆迁交给政府 再不济就交给拆迁公司 这个就不用我们操心了” 龙丹就心道：怪不得有那么多强拆的事件生啊 这里面还真有道道

于是 龙丹就问道：“政府的官员就这么听话 为你服务 ” 潘大福就道：“这个更简单 把预售的房子送给他们几套 事就解决了 他们表面上市为了gdp 可背后沒有利益谁肯为你服务啊 这也是公开的秘密 老弟 这一手 你可要学着点 不然的话是吃不开的” 老弟想想 也是这么回事 虽然自己以后不会这么做 可现在的形势确实是这样的

龙丹道：“潘总不愧是房地产界的翘楚 知道的就是多 以后您的地产公司还会更上一层楼的” 潘大福到不以为龙丹这是奉承 自豪的说道：“那是自然 只要政策不变 我们地产业的利润就不会降低 我们的利益就不会受损害 就拿你卖出去的十套别墅來说吧 我拿地的时候 每亩也就400万 加上送出去的福利200万 拆迁等各项费用也就100万 建起房子來人工材料也就100來万 加起來总共800來万 可是卖出去的价格确实1400多万 这里面的利润有多大 整整600多万 也就是说 你卖出去的十套别墅就给我赚了6000万 这还是不怎么赚钱的 我们是以开公寓为主的 要是专做别墅的 利润更高 不翻上一番 他们是不会出手的”

龙丹就装作羡慕的说道：“怪不得越是有钱人越做房地产了 这可是真是利润大的吓人” 潘大福一听就笑了 这时的潘大福酒也喝了不少了 说话自然也就嘴上沒有把门的了 就对龙丹道：“老弟哦 你还是老实人啊 现在做房地产的哪有用自己的钱的 那不是傻瓜吗” 龙丹就道：“不用自己的钱用谁的啊 难道用投资公司的钱 ” 潘大福就笑道：“老弟 真有你的 用银行的钱啊 我们华夏的银行有那么的多的储蓄存款 要是我们这样的人不去贷款 那银行吃什么啊 ”

龙丹问道：“银行的钱就这么好贷 ” 潘大福就道：“我跟你说吧 你只要用少量的钱拿到地以后 就可以找人评估了 把估值做高几倍 再抵押给银行 钱不就來了 然后再去拿地 再抵押贷款 这样几次滚下來 雪球就滚大了 你不就有钱了 实话跟你说吧 就是现在大街上开宝马奔驰的沒有几个不贷款的 开100万豪车的起码就有上千万贷款 要是能开起千万豪车的 那他的贷款沒有几十亿也有个十亿八亿的 不然也养不起车啊”

龙丹虽然经商多年 真正贷款的时候还不多 除了当初为了贷款千万 导致破产以外 以后的龙丹是轻易的不贷款 就是后來贷款也是银行求着沒有办法才向银行搞了一些 贷款的这些道道 龙丹还真的不甚明白 怪不得有人说 要是华夏的房地产要是跨台了 银行也会跟着破产 还真的不假 华夏有几万家房地产公司 所贷的资金绝对是一个天量 说不定就占银行存款的五六成 要是房地产泡沫破灭了 那银行不生挤兑狂潮那是不可能的 到了那时 就算是国家开动印钞机 也是來不及的 何况 国家也不敢那么做 那样的话 只会引更大的金融危机 或者是爆通货膨胀的

一般说來房地产利润率大约在25%左右 这个说法并不过分 如果仅仅从“利润率”來算 房地产的“利润率”普遍在这个概率左右 问題是 你投入了1个亿 净赚了2个亿 这个帐怎么算 利润率和投资回报率是两回事 这个问題大家要先搞清楚

如某项目销售总额10亿元 净利润2.5亿元 你的利润率当然是25% 问題是 你投入了1个亿 净赚了2个亿 这个帐怎么算 利润率和投资回报率是两回事 这个问題大家要先搞清楚 我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元 按照国家政策分期交纳 期30% 实际上投入6000万元就拿到了土地开资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30% 建安总成本为3亿元 但根据相关规定 主体封顶以后即可拿到预售房许可证 通常况下 到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右 也就是说 建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候 项目就已经开始销售了 再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等